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韦莹诉崖青凤等宅基地购买合同案
作者:杨晓宁  发布时间:2016-12-14 16:38:23 打印 字号: | |
  (合同欺诈、合同恶意串通)

  (一)首部

  1.判决书字号

  一审判决书:广西都安瑶族自治县人民法院(2015)都民初字第150号

  二审判决书:河池市中级人民法院(2015)河市民二终字第317号

  2.案由:确认合同无效纠纷

  3.诉讼双方

  原告(被上诉人):韦莹

  委托代理人:梁耀亮,都安瑶族自治县法律援助中心法律援助律师

  被告(上诉人):崖青凤

  委托代理人:梁文坚,都安县律诚法律服务所法律服务工作者

  被告(被上诉人):都安华泰房地产投资有限公司(以下简称华泰公司)

  法定代表人:石华高,该公司总经理

  委托代理人:蒙铁勇,都安瑶族自治县法律事务中心法律工作者

  4.审级:二审

  5.审判机关和审判组织

  一审法院:广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院。

  合议庭组成人员:审判长:李燕飞;审判员:韦景宁、覃安全

  二审法院:广西壮族自治区河池市中级人民法院。

  合议庭组成人员:审判长:李剑锋;代理审判员:吴利萍、陈一锋

  6.审结时间:

  一审审结时间:2015年6月18日

  二审审结时间:2015年12月23日

  (二)一审情况

  1.一审诉辩主张

  (1)原告诉称

  原告韦莹与被告二都安华泰房地产投资有限公司于2004年9月20日签订《订购宅基地协议书》,定购都安县百才新区H-6-10号宅基地,截止2004年10月19日已经履行了支付购买宅基地全部款项,但被告二一直未办理宅基地土地使用权过户至原告名义,直至2012年11月24日被告华泰公司告知原告,2004年10月19日公司因误认为原告与被告崖青凤是夫妻关系,便与崖青凤签订04-10-0108号《百才新区宅基地使用权转让合同书》(以下简称0108号合同书),应被告崖青凤的要求,在出具正式票据时将客户名称记载为“韦莹、崖青凤”,将原告定购的上述宅基地的土地使用权转让给崖青凤。原告韦莹认为,原告于2005年1月18日才与被告崖青凤办理结婚登记手续,够买宅基地是原告婚前个人民事行为,两被告恶意串通,在未经得原告同意的情况下,将宅基地土地使用权过户至被告崖青凤的名义,损害原告利益,两被告签订的0108号合同无效,故向法院诉请责令被告华泰公司将H-6-10号宅基地的土地使用权过户到原告名下,并依法确认被告崖青凤与被告华泰公司于2004年10月19日签订的0108号合同书无效。

  (2)被告辩称

  被告崖青凤辩称,原告所缴纳的宅基地款项都是由被告本人所出,原告韦莹并未参与购地手续的办理,而且2006年1月25日,原告韦莹在农行办理个人贷款时以该宅基地的使用权作为贷款的抵押担保,该担保已经经被告崖青凤同意,说明原告当时也认可了该宅基地使用权为被告崖青凤所有,2004年12月19日都安县人民政府已经向被告崖青凤核发了都国用(2004)第010709号《国有土地使用权证》,确认其已合法拥有了该宅基地的土地使用权。

  被告华泰公司辩称,原告韦莹婚前个人出资购买H-6-10号宅基地,应属于原告韦莹个人所有,出现购买人与签订合同人不一致的情况是其公司员工过失所致,但并不存在故意,也不存在两被告串通侵占原告权益的情况。

  2.一审事实和证据

  都安瑶族自治县人民法院经公开审理查明:原告韦莹与被告崖青凤于2005年1月18日登记结婚,于2012年8月8日协议离婚。2004年9月12日,原告韦莹向被告华泰公司交付定金2万元,用于定购H-6-10号宅基地。2004年9月20日,原告韦莹委托被告崖青凤以原告名义与被告华泰公司签订《定购宅基地协议书》,并电话告知被告华泰公司委托被告崖青凤办理购买手续及产权证。2004年10月19日,原告将定购宅基地的余款78000元全部转至华泰公司指定财政专户,同日,被告华泰公司应被告崖青凤的要求开具以“韦莹、崖青凤”两人姓名为客户名称的不动产发票,并与被告崖青凤个人签订了0108号合同书,将H-6-10号宅基地的国有土地使用权转让给被告崖青凤。2004年12月19日,被告崖青凤以个人名义办理了国有土地使用权证,土地使用权人登记是被告崖青凤本人。2012年8月8日原告韦莹与被告崖青凤离婚后发现其宅基地使用权登记在崖青凤一人名义下,故诉请法院。

  以上事实有以下证据证明:

  (1)《婚姻登记证明》一份,证明原告韦莹与被告崖青凤的婚姻状况;

  (2)《民事调解书》一份,证明原告韦莹与被告崖青凤于2012年8月8日协议离婚;

  (3)《银行业务凭证》一份,证明原告韦莹于2004年9月12日向被告华泰公司支付定金2万元,用于定购H-6-10号宅基地;

  (4)《定购宅基地协议书》一份,证明原告韦莹于2014年9月20日与被告华泰公司签订订购H-6-10号宅基地的协议;

  (5)《现金存款凭证》一份,证明原告韦莹于2004年10月19日向被告华泰公司支付购买H-6-10号宅基地余款7、8万元;

  (6)《百才新区宅基地使用权转让合同书》一份,证明被告崖青凤与被告华泰公司签订了H-6-10号宅基地使用权转让合同;

  (7)《销售不动产发票》一份,证明发票客户名称栏内填写“韦莹、崖青凤”两人姓名;

  (8)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》各一份,证明H-6-10号宅基地土地使用权登记的土地使用权人是被告崖青凤。

  3.一审判案理由

  都安瑶族自治县人民法院经审理认为:被告华泰公司不是国家行政职能部门,不具备过户宅基地使用权的行政职能,因此,原告要求被告华泰公司将H-6-10号宅基地土地使用权过户到其名义下是实际不可履行的诉求。但由于华泰公司的工作失误导致本案争议的发生,所以,华泰公司有义务协助该宅基地过户到实际购买人的名下。再者,在购买土地宅基地使用权过程中,被告无法举证证明购买款项是她本人实际付出,而定购宅基地的协议是原告韦莹的名字,购地款项也是原告韦莹支付。被告崖青凤明知实际定购人和付款人均为原告韦莹个人,却在被告华泰公司出具正式的销售不动产发票及签订0108号合同书时故意隐瞒事实真相,以其名义与被告华泰公司签订了0108号合同书,被告崖青凤的行为构成了欺诈,故两被告于2004年10月19日签订的0108号合同书损害了原告韦莹的合法权益,应为无效合同。

  4.一审定案结论

  依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定,作出如下判决:

  (1)被告崖青凤与被告都安华泰房地产投资有限公司于2004年10月19日签订的编号为04-10-0108的《百才新区宅基地使用权转让合同书》无效;

  (2)被告都安华泰房地产投资有限公司协助原告韦莹办理都安百才新区H-6-10号宅基地的过户登记手续;

  (3)驳回原告韦莹的其他诉讼请求。

案件受理费100元,由被告崖青凤、都安华泰房地产投资有限公司共同负担。

  (三)二审诉辩主张

  上诉人(原审被告崖青凤)诉称:

  1、一审认定H-6-10号宅基地所付98000元购房款是被上诉人韦莹支付的事实是错误的。在一审庭审过程中,三方认同了该款是上诉人崖青凤所交的事实,在实际履行购买宅基地合时,实际交款和所有签字均为上诉人崖青凤所为,并不存上诉人崖青凤受韦莹之委托办理购买宅基地事项的事实;

  2、原判对案由定性“欺诈”的法律适用是错误。虽然上诉人崖青凤在合同签订和交款时借用了韦莹的名字,但华泰公司为了偏向韦莹而以“误认为是夫妻就给办了”,所以,上诉人崖青凤不存在欺诈的主观故意,与欺诈没有任何关系。所以,一审法院判决适用《合同法》关于无效合同的规定是错误的。

被上诉人韦莹(原审原告)辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确。

被上诉人华泰公司(原审被告)辩称:一审认定事实清楚,证据确凿充分,适用法律正确,判决得当。

  (四)二审事实和证据

  河池市中级人民法院经公开审理查明:1、向华泰公司交付的2万元定金系崖青凤支付;2、崖青凤为了得到优惠,以韦莹的名义与华泰公司签订《订购宅基地协议书》;3、相关购买宅基地手续和产权证都是崖青凤亲自办理,韦莹没有委托;4、崖青凤亲自去银行将订购宅基地余款78000元汇入华泰公司账户;5、韦莹早在2006年婚姻存续期间因向银行办理贷款需要涉案土地权证办理抵押手续,所以早已经知道涉案土地使用权人是崖青凤,而不是离婚后才知道的;6、韦莹与崖青凤双方均认可支付购买涉案宅基地的定金20000元及余款78000元的银行汇款凭证上“韦莹”的签名不是韦莹本人所签,均为崖青凤代签;7、韦莹与崖青凤之间不存在委托关系;8、韦莹一审的诉讼请求为:判令华泰公司将都安百才新区H-6-10号宅基地土地使用权过户到原告名下;确认崖青凤与华泰公司于2004年10月19日签订编号为0108合同书无效;本案诉讼费由崖青凤、华泰公司承担。

  以上事实均有一审认定证据证明,双方当事人在二审均未提供新的证据。

  (五)二审判案理由

  河池市中级人民法院经审理认为:华泰公司与崖青凤签订的《百才新区宅基地使用权转让合同》系双方当事人真实意思的表示,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。主要理由:1、购买涉案宅基地的款项并不能证明系韦莹支付;2、不能确认韦莹与崖青凤存在委托关系;3、崖青凤与华泰公司不存在恶意串通损害韦莹合法利益的行为;4、欺诈不是认定合同无效的依据。崖青凤与华泰公司签订的0108号合同书系有效合同,韦莹请求确认涉案合同无效的理由不成立,其要求华泰公司将涉案宅基地过户到韦莹名下的诉请,本院不予支持。

  综上所述,崖青凤的上诉理由成立,本院予以支持。一审判决程序合法,但认定基本事实不清,适用法律不正确,实体处理不当,应予纠正。

  (六)二审定案结论

  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五十四条第二款,《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销都安瑶族自治县人民法院(2015)都民初字第150号;

  二、驳回韦莹的诉讼请求。

一审案件受理费100元,二审案件受理费100元(上诉人已预交),共计200元,由被上诉人韦莹负担。

  (七)解说

  本案是典型的合同效力纠纷案件,主要关注的焦点是合同欺诈、恶意串通损害第三方利益的合同效力认定问题。

  1、关于合同欺诈问题。合同欺诈是以订立合同为手段,以非法占有为目的,用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。根据《合同法》第五十四条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”因此,因欺诈发生当事人主观意思表示不真实的时候,合同效力认定应当是“可撤销合同”,而非当然无效合同。在本案中,一审以被告崖青凤向华泰公司隐瞒韦莹是涉案宅基地的实际购买人和付款人为由认定崖青凤行为构成欺诈,该认定是不恰当的。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。” 虽然崖青凤在与华泰公司订立宅基地购买协议时使用了韦莹的姓名,但这并不影响华泰公司以现有的价格将宅基地出售给崖青凤,即使崖青凤向华泰公司隐瞒了韦莹的姓名而订立买卖协议,但这种事实并不能使合同交易方华泰公司发生错误的交易意思表示,而且从交易开始直至办理产权登记手续都是崖青凤在操办,本案中也无证据证明韦莹系该宅基地的实际购买人和付款人,不能认定崖青凤存在欺诈行为,因此,对本案购买宅基地协议效力认定不应该是可撤销合同。

  2、关于恶意串通损害第三方利益合同效力问题。根据《合同法》第五十三条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,合同无效。该类合同是当然无效合同。适用该条规定应当满足三个条件:首先双方当事人有恶意的主观故意。恶意是相对善意而言,即双方存在着明知或者应当知道做某种行为会损害到第三方利益而故意或有意为之;其次,双方当事人有串通的行为,即双方都有希望达到损害第三方利益而进行预先准备;最后,双方的串通行为实际损害了第三方(国家、集体或者第三人)利益。在本案中,一审原告韦莹以被告崖青凤与华泰公司恶意串通损害其合法利益为由,请求认定该宅基地买卖合同无效的理由是不成立的。首先,崖青凤在与华泰公司签订该买卖合同时,与韦莹是恋爱同居的男女朋友关系,有一定感情基础,若说此时崖青凤与华泰公司恶意串通有悖常理;其次,在一审、二审中,华泰公司一直积极主张土地使用权是韦莹享有,自认涉案宅基地转让过程与韦莹有关,因此华泰公司的行为证明没有恶意串通崖青凤的必要性;最后,韦莹也没有证据证明其合法权益受到损害。综上诉述,崖青凤没有恶意串通华泰公司,损害韦莹第三人利益,因此,韦莹主张的无效合同也是不能获得法院支持的。
责任编辑:杨晓宁