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都安丽洁日用化工有限公司诉黄艳梅等确认合同无效案

作者:杨晓宁  发布时间:2016-12-14 16:04:04 打印 字号: | |
  (无效合同认定)

  (一)首部?

  1.判决书字号

  一审判决书:广西都安瑶族自治县人民法院(2015)都民初字第189号。

  二审判决书:广西河池市中级人民法院(2015)河民二终字第318号。

  2.案由:确认合同无效纠纷

  3.诉讼双方

  原告(被上诉人): 广西都安丽洁日用化工有限公司。

  法定代表人:韦伟,负责人。

  委托代理人:韦德立,广西辉彪律师事务所律师。

  委托代理人:韦佳佳,广西辉彪律师事务所实习律师。

  被告(被上诉人):黄艳梅

  委托代理人:梁文坚,都安县律诚法律服务所法律工作者。

  被告(上诉人):卢继荣

  委托代理人:卢培庭,广西培庭律师事务所律师。

  4.审级:二审

  5.审判机关和审判组织?

  一审法院:广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院?

  合议庭组成人员:审判长:黄正恒;代理审判员:石景仁;人民陪审员:黄雷鸣。

  二审法院:广西壮族自治区河池市中级人民法院。?

  合议庭组成人员:审判长:韦海平;代理审判员:吴利萍、陈一锋。?

  6.审结时间

  一审审结时间:2015年6月29日。?

  二审审结时间:2015年12月10日。?

  (二)一审情况

  1.一审辩诉主张

  (1)原告广西都安丽洁日用化工有限公司(以下简称“丽洁公司”)诉称: 丽洁公司系原国营都安瑶族自治县日用化工厂(以下简称“日用化工厂”)改制后成立,该厂原有位于都安县安阳镇屏南街54号的房屋系被告黄艳梅投资建成。该房屋建成前,原告与被告黄艳梅于2003年4月1日签订了《引资建房合同书》。该合同约定:由黄艳梅在都安瑶族自治县安阳镇屏山南路109号土地(以下简称“争议房产”)上投资建房,房屋建成后其使用二十年,但产权仍属原告所有。该房地产本公司于2012年9月5日到国土资源部门变更登记在本公司名下,并领取了都国用(2012)1000336号《国有土地使用证》。2011年本公司发现被告黄艳梅于2008年5月9日与被告卢继荣签订《购房协议书》,把争议房产转让给被告卢继荣。原告认为,两被告黄艳梅、卢继荣签订的《购房协议书》直接侵害了原告的合法权益,请求确认《购房协议书》无效。

  (2)被告黄艳梅辩称:其确实收取了被告卢继荣的购房款,但是其已经将购房款全部退回给被告卢继荣,同意原告丽洁公司的主张。

  (3)被告卢继荣辩称:本案原告丽洁公司诉讼主体不适格,该争议房产应属于黄艳梅所有,被告黄艳梅出让该房子的行为是合法的,与其签订的《购房协议书》也合法有效。

  2.一审事实和证据

  都安瑶族自治县人民法院经公开审理查明:争议房产系丽洁公司合法享有所有权的房地产,但须拆除另建。丽洁公司决定,引进黄艳梅资金投资,折旧房建新房后由黄艳梅承租。2003年4月1日,丽洁公司与黄艳梅签订了《引资建房合同书》,约定由黄艳梅在该地上投资建房,房屋建成后由黄艳梅管理使用该房屋二十年,以抵清黄艳梅的建房投资,使用年限从2006年1月1日起至2026年1月1日止;房屋建成后,房屋所有权仍归丽洁公司所有。2012年9月5日,丽洁公司到国土资源部门办理变更登记,并领取了都国用(2012)第1000336号《国有土地使用证》。2008年5月9日,黄艳梅与卢继荣签订了一份《购房协议书》,擅自将争议房产的北面第一间门面以价格人民币81万元转让给卢继荣,卢继荣付给黄艳梅购房款人民币72万元。因黄艳梅对争议房产没有所有权,双方因此未能办理房产过户手续和办理房产证。另查明,2012年8月16日,“日用化工厂”更名为“丽洁公司”。

  上述事实有下列证据证明:?

  (1) 《引资建房合同书》复印件一份,证明:(1)日用化工厂与被告黄艳梅签订合同引资建房的事实。

  (2)原告丽洁公司提供的《购房协议书》,证明:两被告签订合同转让原告房地产的事实。

  (3)《都国用(2012)第1000336号国有土地使用证》一份,证明:原告享有诉争地产土地使用权的事实。

  (4)《原告改制土地过户问题请求书》复印件一份,证明:原告取得争议房地产的所有权,以及原告具备有主体资格。

  (5)被告卢继荣提供的购房《收条》一份,证明:两被告签订《购房协议书》之后,被告卢继荣已交付给被告黄艳梅72万元的购房款的事实。

  (6)本院依职权向都安瑶族自治县公安局安阳派出所调取的《户主目录表》一份,该《户主目录表》记载内容:1、都安县安阳镇屏山南路109号户主为县日化厂;2、变更姓名为黄艳梅。

  3.一审判案理由

  都安瑶族自治县人民法院审理认为:《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,属于合同无效的法定情形之一。本案中,黄艳梅在明知其对争议房产没有所有权,擅自将该房地产转让给卢继荣。而卢继荣也明知黄艳梅在没有权属证明的情况下,双方仍签订《购房协议书》,该行为损害了丽洁公司的合法权益,两被告签订的协议为无效合同。故丽洁公司就此提出的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。

  4.一审定案结论?

  都安瑶族自治县人民法院根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,做出如下判决:?

被告黄艳梅与被告卢继荣于2008年5月9日签订的《购房协议书》无效。

案件受理费100元,由被告黄艳梅、卢继荣共同负担。

  (三)二审诉辩主张?

  上诉人(原审被告)诉称:黄艳梅与卢继荣的《购房协议》是于2008年签订的,而丽洁公司是2012年才成立,所以黄艳梅才是争议房产的合法所有人,丽洁公司不具有本案诉讼主体资格。且双方签订《购房协议书》时,丽洁公司尚未成立,不可能预先侵害其权利。因此,一审法院的判决存在事实认定错误,适用法律不当,请求依法撤销原判,支持卢继荣诉讼请求。

被上诉人(原审原告)辩称:被告卢继荣请求无理,应驳回上诉,维持原判。?

被上诉人(原审被告)辩称:卢继荣与其签订的合同是无效的,其已经把购房款退给卢继荣。

  (四)二审事实和证据?

  河池市中级人民法院经公开审理查明:各方当事人对一审查明的事实没有异议,一审查明的事实属实,本院予以确认。

  另?嗣鳎?、日用化工厂与黄艳梅在《引资建房合同书》约定:“房屋建成后,甲方不得干涉乙方对该房屋的一切管理使用事务。”2、黄艳梅将涉案房租赁给卢继荣,租赁期限从2007年7月9日至2013年7月6日止。

  上述事实有下列证据证明:

  1、卢继荣提供的《引资建房合同书》复印件一份。

  2、黄艳梅与卢继荣签订的《门面租赁合同》1份。

  (五)二审判案理由?

  河池市中级人民法院认为:关于丽洁公司作为原告是否适格问题。本案的争议房产使用权原系日用化工厂享有,因企业改制,丽洁公司继承日用化工厂的权利、义务。据此,丽洁公司对该争议房产享有使用权和所有权,是本案的适格原告。

  关于《购房协议书》的效力问题,本院认为,《购房协议书》是有效的。第一,2008年双方签订《购房协议书》时该房正处于黄艳梅实际控制中,加上一审法院依职权调取的《户主目录表》虽不能证明争议房产系黄艳梅所有,但是也可以证明争议房产处于黄艳梅的实际控制中。第二,争议房产的交易价格为81万,与都安瑶族自治县同地段的房屋交易市场价格基本接近,不存在以明显低于市场价格买卖的现象,且卢继荣已经支付72万元购房款给黄艳梅。本案中,没有其他证据证明卢继荣在签订合同前已经知悉争议房产为丽洁公司所有。因此,一审法院认定黄艳梅与卢继荣恶意串通损害丽洁公司利益的证据不足,判决黄艳梅与卢继荣签订的《购房协议书》无效错误,本院予以纠正。

  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释【2012】8号)第三条:“第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,黄艳梅与卢继荣签订购房协议时不享有争议房产的所有权并不导致该合同无效。《购房协议书》是双方真实意思的表示,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。

  (六)二审定案结论?

  河池市中级人民法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:?

  一、撤销都安瑶族自治县人民法院(2015)都民初字第189号;

  二、驳回广西都安丽洁日用化工有限公司的诉讼请求。

  一审案件受理费100元,二审案件诉讼费100元,共计200元,由被上诉人广西都安丽洁日用化工有限公司负担。

  (七)解说

  《买卖合同解释》第 3条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”《买卖合同解释》的出台有以下几个方面的积极意义。

  1.保护动态的交易安全  

《买卖合同解释》第3条的出现顺应了当前社会主义市场经济发展的需要,加速经济主体之间的交易过程。在现实的贸易往来中,当事人订立买卖合同时,存在着出卖人在订立合同时尚未取得标的物所有权的情况,出卖人可能并未真正拥有合同标的,在合同签订后才积极筹备,这对于出卖人来说,既可以达到融资的目的,又能减少交易风险。倘若否定无权处分合同的效力,追求传统的现货交易方式,不仅使当事人增加了实现合同目的的负担,而且预期将会遇到更多的风险,不但不符合市场经济的操作规律,也会使交易处于不稳定状态,给交易的正常进行带来不利影响;而且一味地追求处分权的确认,也会大大地增加交易成本,降低交易效率,损害市场的多样性和灵活性。相反,确定无处分权合同的有效可以为这个过程增加稳定的因素,以无处分权人承担违约责任的法律保障形式来提高当事人双方的交易信心,不仅提高交易速率,也可以完善社会资源的流转配置,从而获得物尽所值的效果。就本案而言,河池中院判决黄艳梅与卢继荣的《房屋买卖合同》有效,就是为了在保护动态交易安全的前提下,加速商品的流转,盘活市场经济可持续发展,是符合《物权法》立法目的的。

  2.保护对善意受让人的交易安全  

  根据债权形式主义的物权变动模式,如果没有标的物及当事人意思表示、行为能力上的瑕疵,该买卖合同有效,而当事人也对标的物进行了交付或登记的公示,此时,因处分人没有处分权的瑕疵导致物权变动受阻,如果要发生物权的转移,首先看相对人是否善意,如果符合善意取得的构成要件,买受人获得该物权是原始取得,即直接根据法律的规定取得该所有权;另外相对人虽为善意,但没有符合善意取得物权的其他构成要件的,即使是买卖合同有效或动产已经交付、不动产已经办理过户登记,所有权移转的效果依然为效力待定,此时,需要权利人追认,若权利人追认受让人获得该所有权。《买卖合同解释》第3条规定的意义是:如果权利人拒绝追认,受让人不能取得所有权,但买卖合同有效,受让人因无权占有对权利人返还原物后,可以凭借有效的合同,对无处分权人主张违约责任或解除合同并请求承担损害赔偿责任。  

  3.兼顾公平的原则 

  有的学者认为“该司法解释明显与《合同法》第51条相抵触,不仅打破了我国立法体系的统一性与完整性,而且该条极有可能鼓励和纵容擅自处分他人财产之行为,扰乱社会交易秩序”,笔者认为《买卖合同解释》第3条的规定使无权处分合同有效,但不能必然导致所有权的转移。设定无权处分合同有效,权利人可以通过对处分人侵权之诉,主张返还原物的请求权,无处分权人将原物返还权利人时,还要对受让人承担履行利益上的违约责任;如果不要求无处分权人返还原物或无处分权人返还不能的,无处分权人必须向权利人进行对价损害赔偿。另外根据《买卖合同解释》第30条的规定,违约责任采用“混合过错”原则,如果受让人为恶意,明知对方为无权处分也要进行交易,其对于无权处分人的违约发生也有过错责任,所以,在计算无权处分人违约责任时,应当以受让人的主观过错来减轻或者免除无权处分人的违约责任。由此可见,《买卖合同解释》 第3条理顺了三方利害关系人之间的法律关系,并在他们之间探寻到了一种相对平衡的法律地位。  

  总之,将无权处分行为订立的合同认定为有效合同,有利于我国法律体系各个部门法之间的统一和协调。另外,在债权形式主义的物权变动模式下,即使将无权处分的合同认定为有效也不会导致恶意占有的泛滥,使无处分权的物权变动效果得到了合理的限制,从而保护了权利人和善意第三人的利益,对平衡三方当事人之间的利益具有实践性和指导性的意义,同时对加快市场经济资源的合理流动提供了有力的法律保障。
责任编辑:杨晓宁